Retningslinjer for boligudbygning har til formål at angive, hvor der kan bygges nye boliger ved henholdsvis fortætning og omdannelse af eksisterende bebyggede områder samt ved udvikling på bar mark.
MÅL
- Ringsted Kommune vil fortætte og byomdanne i Ringsted By og udvikle nye boligområder i tilknytning til Ringsted By og Benløse, der kan styrke Ringsteds position som en attraktiv bosætningskommune yderligere.
- I Ringsted Kommune imødekommes efterspørgslen på boliger. Ringsted Kommune skal tilbyde et varieret udbud af boliger - tilpasset forskellige behov til forskellige faser af livet.
Kort 1.2 – Kort over byudviklingsmuligheder i Ringsted By og Benløse
RETNINGSLINJER
Arealer der overføres til byzone
1.2.1
De på kortet markerede områder på bar-mark udlagt til boligformål, vil ved lokalplanlægning blive overført til byzone.
Rækkefølgeplanlægning
1.2.2
Ved lokalplanlægning, som er byggeretsgivende til boliger, skal følgende rækkefølge overholdes:
- Området syd-vest for Langeager – ca. 100 boliger.
- Området vest for Ringsted by – ca. 100 boliger.
1.2.3
Lokalplanlægning for fortætning med ca. 150 boliger i Ringsted bymidte og lokalplanlægning for boliger i eller i tilknytning til byzonelandsbyerne kan igangsættes uden hensyntagen til den øvrige rækkefølgeplanlægning.
Fortætning og omdannelse
1.2.4
Der kan i Ringsted By - hvor det er muligt og i respekt for eksisterende bebyggelse, områdets særegenhed, kulturarv og funktioner - fortættes og byomdannes så rummeligheden udnyttes bedst muligt.
1.2.5
Det på kortet markerede område i Ringsted bymidte vil ved ny lokalplanlægning kunne fortættes med boliger og byfunktioner, der naturligt passer ind i en bymidte og vil understøtte mere byliv.
1.2.6
Odinsvejskvarteret er udlagt til blandet bolig og erhverv, hvilket fastholdes. Med udgangspunkt i den kommende udviklingsplan for området, kan området ved nye lokalplaner gradvist omdannes fra erhverv og industri til et kreativt og levende blandede bolig- og erhvervsområder med kulturelle funktioner, rekreative områder og liberale erhverv - herunder stationsnære arbejdspladser.
Perspektivområder
1.2.7
Perspektivområder er udpeget som angivet på kort 1.2.
Der er stor efterspørgsel på boliger i og i tilknytning til Ringsted By – særligt i bymidten og tæt på Ringsted Station. Lokalplaner af ældre dato bliver nu realiseret og som et resultat heraf er fortætning og omdannelse i Ringsted by allerede godt i gang. Det er en udvikling, der skal understøttes yderligere, da fortætning og omdannelse af Ringsted By er afgørende for at sikre og stimulere væksten fremadrettet i hele kommunen.
Flere boliger i Ringsted By vil skabe mere liv i bymidten og understøtte handels-, kultur- og idrætslivet. Samtidigt vil rummeligheden også blive udnyttet bedst muligt og dermed skabe rammerne for en mere bæredygtigt udvikling.
Fortætning og omdannelse til boliger i Ringsted by skal tage udgangspunkt i en bymidteplan for at understøtte en helhedsorienteret planlægning for bymidten og Ringsted by i det hele taget.
Det stationsnære Odinsvejskvarter lige syd for banen i Ringsted, blev i Kommuneplan 2017 udlagt til blandet bolig og erhverv, da man ønskede at åbne op for muligheden for at omdanne området fra industri og erhverv til et blandet byområdet. Området forbliver udlagt til blandet bolig og erhverv. For at igangsætte, skabe og sikre en helhedsorienteret udvikling af området, skal der udarbejdes en udviklingsplan for området. Området skal udvikles til en kreativ, mangfoldig og levende bydel.
Det forventes, at fortætning og omdannelse i Ringsted By vil fremme mobiliteten på boligmarkedet, og give flere seniorer bedre mulighed for at fraflytte parcelhus, så børnefamilier kan flytte ind i stedet. Det forventes at dække en del af behovet for parcelhuse, men da der overvejende planlægges for etagenoliger og rækkehuse i ’Hulemaken’ er der et behov for, at der udlægges arealer til rækkehuse i tilknytning til Ringsted By for at sikre, at der også fremadrettet kan udbydes forskellige boligtyper. Derfor udlægges området syd-vest for Langeager i Benløse til boligområde med plads til optil 100 parcelhuse og området vest for Ringsted By og Ringsted Å udlægges med mulighed for opførelse af ca. 100 parcelhuse.
Planlovens krav om analyse af boligbehov
Som et led i udarbejdelsen af kommuneplanen skal behovet for nye udlæg til byvækst (boliger) for den kommende 12årige planperiode fastlægges.
Planloven har fastsat en metode bestående af tre trin til at vurdere behovet. Trinene er:
- Trin – Det forventede arealbehov de kommende 12 år (bruttobehovet). Dette gøres på baggrund af data fra anerkendte kilder fx befolkningsprognose, Danmarks Statistik, offentlig gjort fakta etc.
- Trin - Restrummelighed i udlagte områder. Dette er en opgørelse af rummeliged (hvor mange boliger, der kan opføres) i allerede udlagte arealer til byvækst.
- Trin: Vurdering af behov for nye boligudlæg (nettobehov). Hvis rest-rummeligheden er mindre det forventede arealbehov (bruttobehov) er der behov for nye udlæg af arealer til boligformål. Hvis rest-rummeligheden er ligmed eller større en det forventede arealbehov (bruttobehov) er der ikke behov for at udlægge nye arealer.
Måden hvorpå arealbehovet udregnes på er: Bruttobehov - restrummelighed= nettobehov
De tre trin bliver gennemgået nedenfor
1. Trin: Det forventede arealbehov de kommende 12 år
Ringsted Kommunes opgørelse af det forventede arealbehov for bolig de kommende 12år er først og fremmest vurderet på baggrund af en historisk fremskrivning af befolkningsvæksten og antal byggede boliger igennem de sidste knapt 20år.
Historisk fremskrivning
Befolkningsudvikling
Cowi har udarbejdet en befolkningsprognose for Ringsted Kommune for perioden 2021 -2033.
Prognosen for Ringsted Kommunes befolkningstal viser, at der frem mod 2033 forventes en stigning i indbyggertallet på 3.411 personer fra 34.847 indbyggere primo 2020 til 38.258 indbyggere primo 2033. Dette svarer til en befolkningstilvækst på ca. 9,8 %. Til sammenligning forventes der på landsplan en stigning i indbyggertallet på ca. 4,4 % i samme periode.
Boligudbygning
I Ringsted Kommune blev der i årene 2002-2020 gennemsnitligt bygget 144 nye boliger pr. år eller 1.728 boliger på 12 år. Som figuren nedenfor viser, fremkommer gennemsnittet ved, at der i årene 2002 – 2008 blev opført mellem 111 og 461 boliger pr. år, mens der i perioden 2009 – 2020 kun blev opført mellem 17 og 156 boliger pr. år. Der er altså inden for de sidste 18 år tale om meget store udsving i omfanget af det årlige nybyggeri.
Sammenligner man det med den forventede befolkningsvækst på 3.411 borgere eller 1.705 boliger de næste 12 år stemmer det historiske gennemsnitlige antal byggede boliger i store træk overens med den forventede befolkningstilvækst.
Det er dog vigtigt at notere sig, at det gennemsnitlige antal boliger bygget fra 2002 til 2019 dækker både over en periode med lavkonjunktur og to perioder med højkonjunktur.
Den første periode med højkonjunktur, der startede i 2004, og den efterfølgende lavkonjunktursperiode, som et resultat af et overophedet markedet (finanskrisen), ses tydeligt afspejlet i antal boliger bygget.
Den seneste højkonjunktursperioden, der begyndte i 2014 afspejler derimod ikke det antal byggede boliger i sidste højkonjunktursperiode. Selvom et overophedet niveau ikke er ønskværdigt er et niveau på 58 boliger 2015, 57 boliger i 2016, 132 boliger i 2017, 113 boliger i 2018 og 111 boliger i 2019 beskedent. Det kan der være flere forklaringer på. En væsentlig forklaring er, at udarbejdelsen af bolig-lokalplaner i perioden fra 2010 til og med 2018 var begrænset.
Det peger på en mulig understimuleret vækst, og at der er et potentiale for, at det gennemsnitslige antal byggede boliger kunne være højere.
Dette underbygges yderligere af, at der opleves en stor efterspørgsel på boliger i Ringsted by, hvor der, som der vil blive redegjort under trin 2, stort set ingen udlæg er. Det kan blandt forklares ved stigende priser i hovedstadsområdet, flere arbejdspladser i kommunen samt endnu bedre pendler-muligheder. Dette gør Ringsted til en endnu mere attraktiv bosætningskommune
For at kunne imødekomme en demografisk udvikling, hvor ca. halvdelen af befolkningsvæksten forventes at bestå af borger i den modne aldre – plus 65 – vurderes det at påvirke behovet yderligere, for at kunne muliggøre og igangsætte en bevægelse. En betydelig del af borgere i den modne alder bor i parcelhuse (jf. center for bolig forskning). Ved at skabe muligheden for at netop disse borgere kan flytte fra deres parcelhuse til mindre boliger fx. bofællesskaber og/eller tæt-lav boliger i Ringsted by og byzonelandsbyerne, hvis de ønsker det, vil frigive parcelhuse til fx børnefamilier. Derudover er den traditionelle kernefamilie i dag suppleret af mange forskelige familie former, hvis størrelse og behov boligareal er varierende og stiller krav til yderlig fleksibilitet i boligtyper.
Samlet set;
- for stimulere efterspørgslen på boliger særligt i Ringsted by
- for at kunne igangsætte en udvikling, hvor der skabes mulighed for flere boliger i Ringsted by ved omdannelse, fortætning og bar-mark, der vil understøtte en positiv udvikling af bymidten,
- for at tilgodese den demografiske udvikling og nye familietyper og dermed nye boligbehov,
vurderes det samlede bruttoareal behov at være på ca. 200 boliger i gennemsnit om året eller 2.400 boliger på 12år. Det svarer til potentielt ca. 4.800 borger, hvis alle udlæg bliver realiseret og beboet.
Behovet for gennemsnitlige 200 boliger om året skal ses i lyset af, at en del af de nye boliger vil være et resultat af fortætning af allerede eksisterende bebyggelse og ved omdannelse af erhvervsområdet til boligformål. Fortætning og omdannelse er en mere krævende proces, da der ofte er flere ejerforhold, samarbejde om og ønsket om flytning af eksisterende virksomhed osv. som har en længere tidshorisont end f.eks. boligudlæs på bar-mark. Det skal også ses i lyset af, at erfaringen viser, at den en del af de lokalplaner der bliver udarbejdet, at den ene eller anden grund ikke bliver realiseret eller først bliver realiseret efter mange år. Derfor er der alene af den grund også et behov for at udlægge lidt ekstra arealer til boligformål for at sikre at væksten kan stimuleres.
2. Trin: Restrummelighed i udlagte områder
Restrummeligheden af alle allerede udlagte områder til bolig opgøres på baggrund af en gennemgang jf. styrelsens vejledning af hvilke områder, der er:
- Kommuneplanlagt
- Kommuneplanlagt og lokalplanlagt.
- Kommuneplanlagt, lokalplanlagt og byggemodnet
Opgørelsen er vist på kortet nedenfor:
Arealer i tilknytning til mindre bysamfund - byzonelandsbyerne - der har ingen eller stærk begrænset befolkningsvækst, er ikke med i opgørelsen. Der kan dog fortsat ske udvikling i disse områder, hvis det efterspørges.
Restrummelighed i allerede udlagte arealer til bolig
Restrummeligheden for boligudlæg i Ringsted by er opgjort til 1493 boliger.
Restrummeligheden for boligudlæg i byzonelandsbyerne er opgjort til 1.195 boliger. Heraf vurderes det ikke sandsynligt at 617 af de 1.195 boliger vil blive opført inden for de næste 12 år, da der ikke har været nogen udvikling i længere tid. Disse boliger er derfor fratrukket restrummeligheden. Restrummeligheden i byzonelandsbyerne er derfor vurderet til at være 578 boliger.
Den samlede restrummelighed for Ringsted by og byzonelandsbyerne udgør 2.071 boliger.
3. Trin: Vurdering af behov for nye boligudlæg
Vurderingen af om der er behov for nye og flere udlæg vurderes ved:
Bruttobehov - rest-rummelighed = Nettobehov
Bruttobehovet er - under trin 1 ovenfor - opgjort til 200 boliger per år svarende til 2865 boliger i de kommende 12 år. Restrummeligheden er - under trin 2 ovenfor - opgjort til 2.071 i de kommende 12 år.
Det resulterer i følgende:
Bruttobehov for udlæg til boligarealer 2400 boliger
Minus restrummelighed 2071 boliger
Nettobehov (positivt) 329 boliger
Der er hermed tale om et positivt nettobehov. Derfor udlægges der i kommuneplanen arealer svarende til 300-400 boliger i og i tilknytning til Ringsted by.
Da der allerede er udlagt arealer til boligformål i byzonelandsbyerne, der ikke er realiseret, udlægges der ikke arealer i tilknytning med byzonelandsbyerne.
Planloven giver kommunen mulighed for, at sætte en ønsket rækkefølge for, hvornår planlægning for nye boligudlæg kan påbegyndes. Rækkefølgeplanlægningen er et styringsværktøj, der sikre, at et boligområdet færdigbygges inden det næste påbegyndes samt sammenhæng mellem boligudbygning, offentlig service og anlægsinvesteringer til eksempelvis udbygning af infrastruktur.
I Ringsted kommune har rækkefølgeplanlægning til formål at sikre, at planlægning for fortætning og omdannelse i Ringsted by kan igangsættes som har et længere sigte, at planlægningen for området syd-øst for Langeager kan igangsættes, men at området vest for Ringsted by og Å først igangsættes, når der er planlagt for området i Benløse. Dette med henblik på at sikre at boligudbygning, offentlig service og anlægningsinvesteringer går hånd i hånd.
Planlægning for arealet udlagt til boligformål i tilknytning til byzonelandsbyerne kan igangsættes efter politisk godkendelse.
Planloven muliggør, at kommunen kan udpege arealer til perspektivområder uden det forpligter kommunen til at udvikle områderne til boligformål inden for en given tidshorisont. Derfor indgår arealerne heller ikke i arealopgørelsen.
I Ringsted Kommune er der udpeget tre perspektivområder, som et led i en langsigtet planlægning, der rækker ud over den 12-årige planperiode. Udpegningen har til formål at angive, hvor kommunen ser, at der med fordel kan udvikles boligområder, når allerede planlagte områder er realiseret, og der skal peges på nye områder.
De tre perspektivområder er området nord for Benløse Landsby, området vest for Ringsted Å og syd for banen samt Sygehuset. Områderne er beskrevet i henholdsvis ’De nye bydele, boligområder og bebyggelser’ og ’Byomdannelse’.